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行业动态-物业费打折 法官有说道  

物业费打折 法官有说道

作者:添祥物业  时间:2012-11-19

      “在业主拖欠物业费的官司中,一旦证实物业服务存在瑕疵,就存在物业费酌减问题。通俗地说,就是物业费要打折了。”近日,北京市第二中级法院法官深入京郊怀柔区,给30多家物业公司中层以上管理人员上了一堂法治课。记者在采访中了解到,二中院近年审理的业主拖欠物业费案件中,有9%的案件因物业公司服务存在瑕疵,最终被法院判决物业费酌减。

  物业管理问题明显

  据了解,近年来大量物业纠纷涌入法院,从2010年至今年10月,二中院共审结物业服务合同纠纷上诉案件1544件,此类案件呈多发态势,其中有95%的案件都是业主欠费不交被物业公司告到了法院。

  但从判决结果来看,并不是所有被告上法庭的业主都被判决全额支付物业费有138起拖欠物业费案件因物业公司的服务存在瑕疵,被法院判决物业费酌减,这占到了全部物业费案件的9%。

  记者就“物业费被判打折”的情况咨询了二中院民二庭法官胡新华,胡法官介绍说,酌减物业费的情况通常适用于瑕疵非常明显、很直观,一般人通过常理都可以加以判断,比如小区绿地都成了荒地,垃圾成堆无人清理。确认物业服务存在瑕疵,法官往往要前往现场实地勘察,切身感受服务质量。案件情况如果属于严重影响了业主的起居生活,就要通过酌减物业费来平衡。

  减物业费方式多种

  具体判例中,酌减物业费的方式有几种:一是法院可判决在全价物业费的基础上打一个折扣,比如打个9折。还有一种方式是在物业费单价上减去一两角钱,比如1.8元的物业费按照1.7元计算。再有可以判决业主不支付物业费的某些分项费用,比如业主报修,物业解决不力的,可以扣除物业费中“室内中小修”费用。

  此外,如果确认物业服务有一定的瑕疵,尚不构成减缴物业费,或业主迟付物业费有一定理由的,法院也可判决业主不支付滞纳金。

  胡新华法官表示,法院判决部分案件物业费酌减,有利于促进物业公司提高服务质量,物业企业应当认真履行合同义务,不能违约,尽到维修义务,保洁到位,绿化到位,安保到位。

  业主赢官司靠证据

  记者在采访中还了解到,也有部分业主抱着欠费不交无所谓的态度,他们认为等物业公司告到法院,在法庭上给物业服务挑挑毛病,就能少交物业费,至少法院不会判业主支付滞纳金,这样就算欠费不交也没什么损失。

  针对这种想法,胡新华法官提示,诉讼是有风险的,想要“物业费打折”,业主就得证明物业公司违约,这要有扎实的证据,如果业主无正当理由拖欠物业费,还是要按照物业合同缴纳全额物业费并支付相应滞纳金。

  不交滞纳金无依据

  而所谓“业主欠费一般不判滞纳金”的说法并无依据。据统计,二中院近年来审理的业主拖欠物业费纠纷中,涉及滞纳金要求的共601件,法院最终判决业主不支付物业公司滞纳金请求的有386件,占64%;判决业主支付物业公司滞纳金的有215件,占36%。

  在胡新华法官审理的一起物业欠费官司中,一审法院判决业主支付物业费及滞纳金。业主上诉称拒交物业费是因家中阳台渗水,物业维修不力。物业公司虽对此事实予以否认,但当庭也答不上来上门催缴物业费时业主拒交的缘由。此案经过二审,法院最终驳回了物业公司索要滞纳金的请求,只判业主缴纳物业费。

  胡新华法官告诉记者,物业服务中,业主与物业公司应该是一个合作的关系,物业公司是需要获利的,业主无理由拒交物业费不单影响一户两户,可能影响物业服务的整体水平,如果不交费的业主越来越多,会导致物业公司无法提供服务。所以出现问题,双方还是要及时协商解决。

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